Hipotek CEMA dapat membantu memotong pajak hipotek.
CEMA adalah singkatan dari Consolidation Extension dan Modification Agreement, dan itu adalah strategi untuk mendirikan hipotek baru untuk mengurangi pajak di negara bagian New York. Umumnya, ketika Anda membeli atau membiayai kembali rumah atau kondominium di New York, Anda perlu membayar pajak negara bagian dan lokal atas jumlah hipotek. Dengan pinjaman CEMA, Anda hanya membayar pajak untuk perbedaan antara jumlah hipotek Anda dan jumlah pinjaman sebelumnya.
jenis
Pinjaman CEMA memungkinkan Anda membayar lebih sedikit pajak saat membeli atau membiayai kembali properti yang telah digadaikan di negara bagian New York.
Apa itu Pinjaman CEMA?
Umumnya, ketika Anda mengambil hipotek di New York, Anda diharuskan membayar pajak atas jumlah pinjaman itu. Tarif pajak bervariasi dari satu daerah ke daerah lainnya. Di Yates County dan beberapa daerah pedesaan lainnya, itu adalah 0.5 persen dari nilai hipotek. Di lima wilayah di New York City, itu adalah 1.8 persen dari $ 500,000 pertama dari nilai hipotek, dengan tingkat yang lebih tinggi pada nilai yang tersisa tergantung pada jenis bangunan. Negara-negara lain memiliki tingkat yang berada di antara yang ekstrem.
Terlepas dari tingkat aktualnya, pajak-pajak itu dapat menambah hipotek besar. Salah satu cara untuk mengurangi kewajiban pajak Anda jika Anda membeli bangunan dengan hipotek yang ada diambil oleh penjual atau jika Anda sudah memiliki pinjaman yang Anda refinancing adalah dengan menggunakan apa yang disebut pinjaman CEMA, yang pada dasarnya memungkinkan Anda untuk menggabungkan dua hipotek menjadi satu. Dalam hal ini, Anda hanya akan membayar pajak hipotek atas selisih antara dua hipotek ditambah biaya penutupan.
Misalnya, jika Anda memiliki hipotek $ 200,000 dan melakukan pembiayaan kembali dengan pinjaman $ 300,000 dan tinggal di New York City, Anda biasanya harus membayar pajak $ 300,000 x 1.8 persen, atau $ 5,400. Dengan pinjaman CEMA, Anda hanya akan membayar pajak 1.8 persen untuk selisih $ 100,000, artinya pajak hanya $ 1,800. Dalam praktiknya, Anda mungkin harus membayar sedikit lebih banyak karena pajak atas biaya penutupan pinjaman.
Untuk mengatur pinjaman CEMA, Anda harus bekerja dengan kreditur Anda dan berpotensi menjadi pengacara untuk memastikan pinjaman baru memenuhi persyaratan hukum. Jika ya, terkadang Anda dapat melihat penghematan pajak yang besar.
Faktor dan Pengecualian yang Menyulitkan
Anda umumnya hanya dapat mengambil pinjaman CEMA dengan bekerja sama dengan kreditur Anda untuk memastikan pinjaman tersebut memenuhi persyaratan hukum New York. Jika Anda membiayai kembali pinjaman dari satu pemberi pinjaman dengan pinjaman dari pemberi pinjaman lain, keduanya harus bekerja sama untuk secara esensial mentransfer hipotek lama ke pemberi pinjaman baru dan menggabungkan keduanya. Satu atau keduanya dapat membebankan biaya transaksi atau biaya hukum untuk membuat pekerjaan ini.
Demikian pula, jika Anda membeli rumah melalui pengaturan CEMA dalam apa yang kadang-kadang disebut CEMA pembelian, pemberi pinjaman hipotek penjual dan Anda harus bekerja sama, dan satu atau kedua belah pihak mungkin ingin meminta pengacara mereka sendiri untuk melihat kesepakatan untuk membuat Pastikan transaksi dengan benar membebaskan penjual dari kewajiban pinjaman dan mentransfernya kepada pembeli dengan cara yang akan memuaskan negara.
Dalam beberapa kasus, mungkin diperlukan waktu lebih lama untuk menyiapkan pinjaman CEMA karena ada lebih banyak dokumen yang terlibat untuk memastikan pinjaman memenuhi standar hukum. Ini mungkin tidak dapat diterima jika kedua belah pihak mencoba untuk menutup kesepakatan dengan cepat. Demikian pula, transaksi tambahan dan biaya hukum dapat membuat pinjaman CEMA kurang bermanfaat.
Pinjaman CEMA umumnya hanya berlaku untuk pembelian real estat di New York, termasuk kondominium. Apartemen co-op, yang umum di New York City, biasanya bekerja berdasarkan aturan yang terpisah, dan pinjaman CEMA biasanya tidak berlaku.
