Apa Klausa Subordinat dalam Hipotek?
Pembiayaan kembali dapat membantu pemilik rumah dalam beberapa situasi. Kadang-kadang, pemilik rumah membiayai kembali untuk tingkat bunga yang lebih rendah, dan kadang-kadang, mereka membiayai kembali untuk persyaratan pinjaman yang lebih baik. Refinancing bisa menjadi sedikit lebih rumit, jika Anda memiliki hak gadai atas properti Anda selain hipotek pertama Anda. Misalnya, jika Anda memiliki pinjaman ekuitas rumah dan Anda membiayai kembali hipotek utama Anda, pemberi pinjaman hipotek Anda kemungkinan besar akan memerlukan klausa subordinasi.
jenis
Klausa subordinasi dalam hipotek memastikan bahwa utang lain pada properti dibayar setelah hipotek dalam hal terjadi penyitaan.
Apa Klausa Subordinasi itu?
Klausa subordinasi adalah bahasa dalam kontrak yang menetapkan bahwa salah satu utang Anda adalah prioritas yang lebih tinggi daripada utang Anda yang lain. Subordinasi dalam real estat mengacu pada urutan hak gadai pada sebuah properti. Lien adalah klaim hukum terhadap properti Anda. Misalnya, ketika Anda memperoleh hipotek, pemberi pinjaman Anda memiliki hak gadai terhadap properti Anda. Ini berarti bahwa jika Anda tidak melakukan pembayaran hipotek Anda, kreditur Anda memiliki hak atas properti Anda. Ini menurunkan risiko keseluruhan kepada pemberi pinjaman Anda.
Tanpa bahasa yang mengacu pada subordinasi hipotek dalam kontrak Anda, jika rumah Anda mengalami penyitaan, hak gadai akan dilunasi sesuai urutan mereka diperoleh. Misalnya, jika Anda memiliki hipotek utama dengan saldo $ 100,000 dan jalur kredit ekuitas rumah dengan saldo $ 25,000 yang diambil kemudian, hipotek primer akan dibayar kembali terlebih dahulu jika pemberi pinjaman Anda menyitanya dan menjualnya saya t. Jika rumah Anda dijual seharga $ 125,000, maka semua orang akan dibayar kembali tanpa masalah. Jika rumah Anda dijual seharga $ 100,000, maka hanya hipotek utama yang akan dibayar kembali. Pemberi pinjaman yang memberi Anda kredit ekuitas rumah tidak akan dibayar kembali. Karena risiko ini, beberapa pemberi pinjaman mungkin tidak menyetujui klausa subordinasi.
Kapan Anda Perlu Klausa Subordinasi?
Anda biasanya memerlukan klausa subordinasi ketika Anda membiayai kembali hipotek Anda dan Anda memiliki hak gadai lain di properti Anda. Pemberi pinjaman hipotek membutuhkan pinjaman mereka untuk menjadi yang pertama dalam antrean. Dengan begitu, jika skenario terburuk terjadi, dan mereka harus menutup, pinjaman mereka akan menjadi yang pertama untuk dibayar kembali. Pemberi pinjaman Anda yang lain akan diminta untuk berada di posisi bawahan. Pemberi pinjaman atau pemberi pinjaman Anda yang lain mungkin tidak setuju untuk mengambil posisi bawahan.
Misalnya, satu jenis hak gadai adalah hak gadai pajak. Jika Anda terlambat membayar pajak, IRS dapat memberikan hak gadai pada rumah Anda untuk memastikan mereka dibayar kembali. Jika Anda mencoba membiayai kembali, IRS harus memutuskan apakah akan menjadi bawahan atau tidak pada pinjaman baru Anda. Mereka mungkin setuju, tetapi jika tidak, maka kesepakatan pembiayaan kembali Anda mungkin gagal.
Satu area yang akan dipertimbangkan pemegang lien Anda adalah rasio pinjaman Anda terhadap nilai. Rasio ini membandingkan jumlah utang Anda untuk semua hak gadai yang belum dibayarkan dengan nilai rumah Anda. Misalnya, jika Anda berutang $ 60,000 pada hipotek Anda dan Anda berutang $ 10,000 pada pinjaman ekuitas rumah, maka total utang Anda untuk semua hak gadai yang belum dibayar adalah $ 70,000. Jika rumah Anda dihargai $ 100,000, maka Anda memiliki rasio pinjaman-terhadap-nilai sebesar 70 persen. Semakin dekat rasio pinjaman Anda terhadap nilai adalah dengan 100 persen, semakin kecil kemungkinan pemegang lien Anda akan menyetujui posisi bawahan.
Namun, beberapa pemberi pinjaman akan langsung menyetujui klausa subordinasi. Sebagai contoh, Departemen Perumahan dan Pengembangan Perkotaan menawarkan program pinjaman untuk membantu orang-orang yang tertinggal dalam hipotek mereka. Disebut klaim parsial, pinjaman ini subordinasi, atau sekunder, ketika Anda mengambilnya karena diambil untuk membantu hipotek utama Anda. Jika Anda membiayai kembali hipotek utama Anda saat Anda memiliki klaim parsial HUD di rumah Anda, HUD memiliki kebijakan yang menyatakan bahwa mereka akan setuju untuk mempertahankan posisi bawahan mereka. Dengan kata lain, mereka akan tetap berada di urutan kedua jika rumah Anda menuju penyitaan.
Demikian pula, Badan Keuangan Perumahan California juga memiliki kebijakan subordinasi untuk pinjaman mereka. Mereka memiliki persyaratan khusus yang harus dipenuhi oleh pembiayaan kembali Anda. Hipotek yang dibiayai kembali harus berupa pinjaman dengan suku bunga tetap 30 tahun, Anda harus melakukan pembayaran tepat waktu selama enam bulan pada hipotek Anda saat ini dan itu tidak dapat berupa pembayaran tunai keluar atau pinjaman dengan suku bunga yang disesuaikan. Agar Badan Keuangan Perumahan California menyetujui klausa subordinasi (juga disebut resubordinasi), Anda juga harus membayar biaya dan menyerahkan dokumentasi yang diperlukan, termasuk aplikasi dan laporan judul pendahuluan.
Memperoleh Klausul Subordinasi
Cara terbaik untuk menghindari keharusan berurusan dengan klausa subordinasi dan dokumen tambahan yang diperlukan adalah untuk mencegah situasi terjadi di tempat pertama. Misalnya, tetap terkini tentang pembayaran pajak Anda dan pembayaran kepada kontraktor yang bekerja di rumah Anda untuk menghindari hak gadai. Jika Anda mempertimbangkan untuk mengambil pinjaman ekuitas rumah atau jalur kredit, ingat apakah Anda mungkin perlu atau ingin membiayai kembali dalam waktu dekat.
Kadang-kadang, masuk akal untuk membiayai kembali, bahkan jika Anda sudah memiliki hak gadai. Agar segala sesuatunya berjalan dengan lancar, bicarakan dengan pemberi pinjaman ekuitas rumah Anda atau pemegang gadai lainnya tentang rencana Anda untuk pembiayaan kembali. Mereka harus dapat memberi tahu Anda apakah mereka akan mempertimbangkan klausa subordinasi dan tentang biaya dan dokumen yang diperlukan untuk menyelesaikan subordinasi.
Selain mempertimbangkan rasio pinjaman Anda terhadap nilai, pemberi pinjaman juga akan melihat tingkat risiko pinjaman pembiayaan kembali Anda. Misalnya, jika saat ini Anda memiliki hipotek dengan suku bunga tetap tetapi Anda beralih ke hipotek dengan suku bunga yang disesuaikan, lienholder Anda mungkin tidak setuju untuk subordinasi karena keseluruhan profil risiko Anda telah meningkat. Jika pinjaman utama Anda lebih berisiko maka situasi keuangan Anda lebih berisiko, dan itu meningkatkan kemungkinan bahwa pemegang lien lainnya tidak akan dilunasi.
Jika lienholder Anda enggan, tetapi Anda masih ingin membiayai kembali, pertimbangkan untuk membiayai kembali tunai. Dengan jenis refinance ini, Anda meminjam lebih dari jumlah utang awal hipotek Anda. Anda dapat menggunakan uang tunai untuk melunasi hak gadai Anda, mencegah terjadinya subordinasi. Anda perlu bekerja sama dengan pemberi pinjaman yang akan melakukan pembiayaan kembali tunai, dan Anda harus memiliki nilai rumah yang cukup tinggi (idealnya, nilai itu telah meningkat sejak Anda membeli rumah pada awalnya). Nilai rumah yang lebih tinggi berarti bahwa jika Anda melakukan penyitaan, pemberi pinjaman dapat menutup sebagian besar pengeluaran mereka, sehingga menurunkan risiko mereka.
Anda juga dapat menemukan pemberi pinjaman yang dapat membiayai kembali kewajiban Anda yang lain juga. Dengan mengoordinasikan pembiayaan kembali untuk hipotek Anda dan pinjaman ekuitas rumah Anda atau jalur kredit, pemberi pinjaman Anda dapat memastikan bahwa pinjaman sekunder tetap di bawah. Terlepas dari opsi yang Anda pilih, beri tahu pemberi pinjaman dan pemegang lien Anda tentang situasi Anda saat ini. Jika semua orang diberi tahu, mereka dapat memberi tahu Anda dengan benar dan membantu proses keseluruhan berjalan lebih lancar.
