Seringkali lebih mudah untuk memahami amortisasi daripada menghitungnya.
Bergantung pada tingkat bunga hipotek Anda dan panjang pinjaman, jumlah yang Anda bayar dengan bunga bisa jauh melebihi jumlah yang Anda pinjam semula. Memahami amortisasi, atau bagaimana pinjaman dihitung, adalah langkah pertama dalam mempelajari cara mengurangi jumlah bunga yang Anda bayar sambil memperpendek panjang hipotek Anda.
Dasar-dasar
Meskipun konsep amortisasi hipotek sederhana, formula sebenarnya cukup rumit. Sederhananya, amortisasi adalah proses di mana Anda secara bertahap mengurangi jumlah utang Anda sambil membayar bunga atas sisa saldo melalui jadwal pembayaran yang ditetapkan oleh pemberi pinjaman.
Perhitungan Bunga
Pemberi pinjaman umumnya menyusun jadwal pembayaran berdasarkan 12 pembayaran bulanan per tahun. Pinjaman ini dihitung ulang setiap bulan dengan mengalikan sisa saldo pinjaman dikalikan 1 / 12 dari bunga. Jika hipotek Anda memiliki tingkat bunga 6.0 persen, kalikan pokok pinjaman setiap bulan dengan 1 / 12 dari 6.0 persen, atau 0.5 persen, untuk menentukan berapa banyak Anda berutang bunga. Pembayaran pertama untuk hipotek $ 200,000 sebesar 6.0 persen, misalnya, akan berlaku $ 1,000 untuk bunga dan sisa pembayaran, $ 240.31, terhadap pokok pinjaman, mengurangi jumlah pinjaman awal menjadi $ 199,759.70. Bulan berikutnya, kalikan $ 199,759.70 kali 0.5 persen untuk menentukan jumlah bunga baru.
Amortisasi Hipotek vs. Amortisasi Bunga Sederhana
Tidak seperti hipotek tradisional, sebagian besar pinjaman pribadi lainnya, termasuk pinjaman mobil, diamortisasi menggunakan perhitungan bunga sederhana. Ini bekerja sangat mirip dengan amortisasi hipotek, hanya pemberi pinjaman yang menghitung bunga harian daripada bulanan. Dengan menggunakan contoh sebelumnya, bagi suku bunga 6.0 persen dengan 365 untuk menentukan jumlah bunga yang dibebankan setiap hari. Perhitungan bunga bulanan vs. harian menjelaskan mengapa pemberi pinjaman hipotek sering memberi Anda tenggang waktu setelah tanggal jatuh tempo untuk melakukan pembayaran, sementara Anda harus membayar pinjaman bunga sederhana pada atau sebelum hari jatuh tempo.
Amortisasi Negatif
Dua jenis hipotek yang umum adalah hipotek dengan tingkat bunga tetap dan tingkat bunga yang dapat disesuaikan (ARM). Ketika Anda mengambil hipotek suku bunga tetap, Anda mengunci suku bunga selama masa pinjaman. Dengan ARM, kreditur dapat mengubah suku bunga secara berkala. Banyak ARM datang dengan opsi pembayaran fleksibel yang memungkinkan Anda mempertahankan pembayaran rendah meskipun ada kenaikan suku bunga. Dalam hal ini, ada kemungkinan bahwa satu atau lebih pembayaran Anda tidak mencakup bunga yang Anda berutang kepada kreditur bulan itu. Perbedaan antara jumlah yang terhutang dan jumlah yang dibayarkan melekat ke saldo Anda, menghasilkan situasi yang disebut "amortisasi negatif." Alih-alih penurunan pokok Anda saat Anda melakukan pembayaran, itu sebenarnya dapat meningkat seiring waktu, menurut MSN Money.
The Bottom Line
Karena cara amortisasi hipotek bekerja, jumlah yang dibayarkan terhadap pokok setiap bulan memegang kunci untuk berapa banyak bunga yang akan Anda bayarkan ke depan. Setiap kali Anda membayar jumlah tambahan ke saldo pinjaman awal, Anda mengurangi jumlah bunga yang akan Anda dapatkan selama masa hipotek dan panjang pinjaman, dan dengan demikian jumlah total yang akan Anda bayar untuk rumah Anda.
