Pemberi pinjaman menggunakan metode yang disebut amortisasi, yang merupakan penyebaran pembayaran pinjaman tetap dari waktu ke waktu, untuk menghitung bunga pinjaman hipotek. Jika Anda memiliki hipotek dengan suku bunga tetap, amortisasi akan menghasilkan pembayaran bulanan yang sama selama masa pinjaman. Hipotek suku bunga variabel akan menghasilkan jumlah pembayaran bulanan baru setiap kali suku bunga berubah.
Dalam kedua kasus, setiap pembayaran bulanan tetap, yang dikenal sebagai angsuran bulanan yang disamakan, secara unik dibagi antara biaya bunga dan pembayaran pokok, sesuai dengan jadwal amortisasi.
Jadwal Amortisasi
Jadwal amortisasi sangat menguntungkan bunga selama tahun-tahun awal, tetapi akhirnya, pokok mendominasi kemudian dalam jangka waktu pinjaman. Jika Anda menyukai matematika, Anda dapat menggunakan rumus untuk menghitung pembayaran bunga bulan pertama dan spreadsheet untuk menghasilkan jadwal amortisasi penuh yang menunjukkan jumlah bunga yang akan Anda bayarkan setiap bulan. Namun, jauh lebih mudah untuk menggunakan kalkulator hipotek online, tersedia di sejumlah situs web.
Bagaimana Amortisasi Bekerja
Asumsikan Anda memiliki suku bunga tetap 5 persen, hipotek 30 tahun pada rumah $ 300,000 tempat Anda meletakkan $ 60,000 dan meminjam $ 240,000. Mengabaikan faktor-faktor lain seperti pajak properti atau biaya HOA, pembayaran tetap bulanan dihitung menggunakan rumus ini:
M = P * r (1 + r) ^ n / (1 + r) ^ n - 1
di mana M adalah pembayaran bulanan, P adalah jumlah pokok pinjaman, r adalah suku bunga satu bulan (yaitu, suku bunga tahunan dibagi dengan 12) dan n adalah jumlah pembayaran bulanan. Tanda sisipan (^) menunjukkan eksponensial. Dalam contoh ini, suku bunga bulanan adalah 0.05 / 12, atau 0.004167. Memasukkan variabel menghasilkan:
M = ($ 240,000) * 0.004167 (1 + 0.004167) ^ 360 / (1 + 0.004167) ^ 360 - 1
M = $ 1,288.37
Jika Anda suka, Anda dapat menggunakan fungsi PMT spreadsheet Excel dan pasang tingkat bunga bulanan, jumlah bulan dan nilai awal (jumlah pokok). Dalam hal ini, masukkan:
= PMT (0.004167,360,240000)
Hasilnya adalah $ 1,288.37.
M atau pembayaran bulanan tetap sama selama seluruh periode 360 bulan. Yang bervariasi adalah berapa banyak bunga yang Anda bayarkan setiap bulan. Anda dapat membuat spreadsheet untuk menemukan pembagian bunga / pokok untuk setiap bulan.
Membangun Jadwal Amortisasi
Di program spreadsheet favorit Anda, Anda akan membuat kolom 6-kolom berikut, 360-baris spreadsheet berdasarkan contoh. Kolomnya adalah:
A. Nomor bulan, dengan baris bernomor dari 1 hingga 360.
B. Mulai keseimbangan, dengan $ 240,000 dimasukkan ke dalam baris pertama dan baris berikutnya disetel sama dengan saldo akhir baris sebelumnya.
C. Pembayaran, yang ditetapkan pada $ 1288.37 untuk setiap baris.
D. Bunga, sama dengan saldo awal baris dikalikan dengan suku bunga bulanan 0.004167.
E. Utama, yang merupakan saldo awal baris dikurangi jumlah bunga.
F. Saldo akhir, sama dengan saldo awal baris dikurangi jumlah pokok.
Total bunga yang akan Anda bayarkan untuk hipotek, dengan asumsi tidak ada pembayaran di muka atau keterlambatan pembayaran, adalah jumlah Kolom D, Bunga, yang dalam contohnya adalah $ 223,813.88.
Menggunakan Kalkulator Pembayaran Rumah
Anda dapat menghindari semua matematika dengan menggunakan kalkulator pembayaran rumah online seperti kalkulator hipotek Bankrate. Cukup masukkan harga rumah, uang muka, panjang pinjaman dan tingkat bunga tahunan. Kalkulator mengembalikan perkiraan pembayaran bulanan. Dengan memasukkan contoh data harga rumah $ 300,000, uang muka $ 60,000, jangka waktu pinjaman 30 tahun dan suku bunga 5 persen, kalkulator mengembalikan pembayaran bulanan $ 1,288 dan jumlah bunga total $ 223,990, yang sedikit berbeda dari hasil spreadsheet karena pembulatan.
Sebagai manfaat tambahan, kalkulator ini menawarkan fitur-fitur tambahan yang membantu Anda menentukan total pembayaran bulanan Anda dengan memperhitungkan berbagai hal seperti pajak properti, asuransi pemilik rumah, dan biaya HOA. Biaya tambahan ini tidak memengaruhi total bunga yang akan Anda bayar atas pinjaman.
jenis
- Tingkat persentase tahunan biasanya diberikan dalam persen, seperti 4.5 persen, dan harus dikonversi ke desimal, seperti 0.045, untuk digunakan dalam perhitungan ini.
